陽光城執(zhí)行董事長、總裁朱榮斌  

 

朱榮斌剛落座，攝影師就請他先拍照。

 

他感覺有些突兀，事先并沒有被告知有此環(huán)節(jié)，幸好他有著正裝的習(xí)慣，一件修身的白襯衣。停頓幾秒后，他愉快地答應(yīng)了。

 

鮮少接受專訪的他，甚至認為這次也只是“私下”聊聊天，不用那么正式。旁邊，一臺攝像機已經(jīng)架好，等待主角入鏡。

 

一年前的6月，朱榮斌正式加入陽光城，如今，正好滿一周年�，F(xiàn)年46歲的他是中國最炙手可熱的地產(chǎn)經(jīng)理人，身兼陽光城執(zhí)行董事長和總裁二職。這在整個中國地產(chǎn)圈里，十分罕見。

 

老板林騰蛟對他充分放權(quán)，在一次朋友圈聚會時表示，“讓榮斌去干壞事，也壞不到哪里去”。當(dāng)時，朱榮斌在側(cè)。

 

這種信任感，直接來自朱榮斌的光鮮履歷。他畢業(yè)后加入中海，短短數(shù)年就成為了中海最年輕的總經(jīng)理；少年得志的他先后又在富力地產(chǎn)和碧桂園擔(dān)任要職，深諳工程和營銷。他坦承，自己現(xiàn)在有點成績，是集百家之長。

 

在熟悉朱榮斌的記者眼里，他為人低調(diào)，但人緣極好，極具親和力。他的到來，吸引了闞乃桂、胡書仟、徐愛國等一批地產(chǎn)圈宗師級的職業(yè)經(jīng)理人加入陽光城。

 

這是他的“夢之隊”，他并不想攬權(quán)，而是把權(quán)力下放給他們，追求有創(chuàng)新意識、敢擔(dān)當(dāng)?shù)钠髽I(yè)家精神。而這種對職業(yè)經(jīng)理人的要求，與林騰蛟不謀而合。

 

崇尚國學(xué)的林騰蛟，致力于走“精英治理、三權(quán)分立”的路線。這些，已被寫入陽光控股的《文化手冊》里。每天清晨，他會在“陽光城學(xué)習(xí)會”微信群里分享學(xué)習(xí)心得，每天如此，從不間斷。

 

5月30日采訪那天，朱榮斌還特意捎上了一份新修訂的版本。它很像《四書五經(jīng)》，線裝、藍色封皮，4個篇章28頁，分別是“一個夢想、兩個堅持、三個動作和四項修煉”。

 

在中國地產(chǎn)界，很多人喜歡用“進取”二字來形容閩系房企，陽光城在這一點上表現(xiàn)得更加淋漓盡致。林騰蛟的骨子里，信奉一種正心修身、勇猛精進的人生哲學(xué)。他熱愛并踐行著古圣先賢的傳統(tǒng)智慧，不斷吸納其中的精髓和內(nèi)涵，作為陽光城基業(yè)長青的文化基石。

 

文化的感召力，賦予組織以靈魂和力量。陽光城“精英治理、三權(quán)分立”的頂層設(shè)計，“簡單透明、結(jié)果導(dǎo)向、合作共贏”的文化密碼，讓陽光城成為一個聚寶盆，廣納天下英才，共襄偉大事業(yè)。

 

這是一個強者恒強的時代，雖然陽光城目前離第一陣營房企四五千億的規(guī)模差距甚遠，但朱榮斌堅信人才是陽光城最核心的競爭力之一，這支“夢之隊”又將如何帶領(lǐng)陽光城實現(xiàn)彎道超車呢？

 

加入陽光城不久，管理團隊開出了六道“藥方”，分別是調(diào)結(jié)構(gòu)、做好高周轉(zhuǎn)、構(gòu)造完整產(chǎn)業(yè)鏈、建立雙贏機制、信息化建設(shè)和梳理管理架構(gòu)。

 

半年多后，這些藥方起效了。2017年陽光城的營收331.63億元，同比增69.22%；凈利潤22.28億元，同比增55.68%；最大的突破是，經(jīng)營性凈現(xiàn)金流歷史上首次回正，從2016年的-25.8億元到2017年底88.2億元。

 

如同農(nóng)民一樣，土地是地產(chǎn)商的命根子，朱榮斌用“三全戰(zhàn)略——全地域發(fā)展、全方式拿地、全業(yè)態(tài)發(fā)展”來擴大土儲量。在去年4900多億土儲貨值基礎(chǔ)上，2018年預(yù)計新增2000到3000億元左右，但這也取決于市場情況，審時度勢。從目前看，陽光城負債率依然偏高——大約86%，但他會拿捏好平衡度。

 

朱榮斌粗略估算，這些土地轉(zhuǎn)化成2018年的供貨為2300億元，如果按照去年70%多的銷售去化率來測算，陽光城2018年的銷售規(guī)模將上一個大臺階，突破千億毫無懸念。

 

朱榮斌似乎對“千億”這個行業(yè)門檻并不在意，他考慮更多的是千億以后的事，在他眼里，千億只是一個過程，方向是正確的，終點是明確的，到達終點是早晚的事情，降成本，提效率，提利潤，降負債，朱榮斌關(guān)注的東西更多，有質(zhì)量的發(fā)展比單純追求規(guī)模更重要。

 

在陽光城的365天里，他卻仿佛又成了當(dāng)年那個剛剛加入職場的少年，拼命工作，熱情十足。這一年，最關(guān)注家庭的他，就連陪伴孩子的時間也大大減少。

 

所以，約訪朱榮斌，不是一件容易的事情，他有一半的時間，是在出差，每周至少飛三次。2018年，他給自己定了三個目標：規(guī)模上臺階、優(yōu)化指標和布局未來。

以下為樂居財經(jīng)總經(jīng)理陳海保與朱榮斌的對話精選：

 

有選擇性的進入三四線城市

 

樂居財經(jīng)：您到陽光城后，管理團隊開出了“六道藥方”，效果如何？

 

朱榮斌：今年陽光城房源貨值有2300多億，按照去年去化率70%多來計算，會上一個大臺階。目前手上可售房源存貨不到200億，去化速度很快，陽光城一直是開多少賣多少。目前陽光城土儲達到了5000多億，年底前最起碼得補2000－3000億回來，但我們也會根據(jù)市場情況，審時度勢地去看。

 

樂居財經(jīng)：在戰(zhàn)略布局上，陽光城的拿地策略是什么？

 

朱榮斌：拿地方面確定了“三全戰(zhàn)略”，即：全地域發(fā)展、全方式拿地、全業(yè)態(tài)發(fā)展。

 

我們還是抓住重點城市帶，針對三四線城市我們還是有選擇性進入。

 

在拿地方式上，并購、招拍掛都有，并購類的土地一般都處于公司中長期發(fā)展規(guī)劃中，去年增加了短平快結(jié)構(gòu)布置，招拍掛市場上拿地占到了80%以上，要求7個多月就開盤。今年我們又調(diào)整了一些動作，適當(dāng)增加了一部分長期投資，為企業(yè)中長期發(fā)展考慮。

 

樂居財經(jīng)：房地產(chǎn)＋是當(dāng)前的風(fēng)口，依托母公司陽光控股，陽光城會在哪些領(lǐng)域布局？

 

朱榮斌：我們母公司在教育、環(huán)保等方面運作多年，所以我們天然有經(jīng)營產(chǎn)業(yè)的經(jīng)驗和心態(tài)，很多房企搞產(chǎn)業(yè)打著幌子去圈地，這不是真正意義的多元化布局。關(guān)于長租公寓、養(yǎng)老地產(chǎn)，我們也有嘗試，但還是鼓勵團隊務(wù)實一點，把自己的主業(yè)經(jīng)營好，有余力的情況下再去嘗試。

 

職業(yè)經(jīng)理人的企業(yè)家意識

 

樂居財經(jīng)：去年您來到陽光城之后，廣發(fā)英雄帖，陽光城靠什么“挖”人？

 

朱榮斌：澄清一下，不能用“挖人”這個詞，我們用獵頭公司不多。物以類聚，我們真沒刻意去“挖”，這些行業(yè)的精英各個都很有主見，挖是挖不來的，更多還是因為大家是互相認可的朋友，陽光城給的職位也好收入也好并不一定比得上之前，但大家還是匯聚在了一起，都是為了共同的目標和夢想，能夠一起開心的工作。

 

樂居財經(jīng)：董事會對您的放權(quán)，放到哪個尺度？

 

朱榮斌：老板（林騰蛟）給予我足夠支持和賦權(quán)，只有25項事情報董事會，比如年度預(yù)算、高管聘用等，董事會的決策也很簡單，主要后臺管理操作，審批通過很快，整個過程非常的高效，這就是陽光城的“簡單”，能用流程解決的問題，就不用坐下來開會。

 

我也是將權(quán)力放下去，分給幾位副總裁和區(qū)域公司老總。最近受老板啟發(fā)，我感悟到一個優(yōu)秀的職業(yè)經(jīng)理人要有企業(yè)家精神，要有胸懷，敢想敢為，把不可為變可為，把有限變無限。

 

樂居財經(jīng)：您前面提到“簡單”，陽光城的簡單具體體現(xiàn)在哪些方面？

 

朱榮斌：一個是我們杜絕了文山會海，會議報告、表格評比很少，月度會從一個月變成了兩個月，各類匯報也盡量機動靈活、直奔主題；二是減少內(nèi)部接待和往來，老板和管理層素來輕車簡行，減輕大家負擔(dān)，讓大家更專注在工作本身；三是在公司管理上去家族化，老板（林騰蛟）不參與所有經(jīng)營層面的審批，對職業(yè)經(jīng)理人全面簡政放權(quán)。

 

控制早晨的人才能控制人生

 

樂居財經(jīng)：來陽光城整整一年了，您最得意的是什么？

 

朱榮斌：是打造了一支優(yōu)秀的團隊。我來陽光城之后，林騰蛟主席對我提出的最大的任務(wù)，就是組建一支最優(yōu)秀的團隊。陽光城現(xiàn)在的隊伍，都是行業(yè)重量級人物——吳建斌、闞乃桂、徐愛國等，他們有的人年長于我，有的人領(lǐng)導(dǎo)過我，他們水平都比我高，是我十分尊重的人。

 

我們這群“地產(chǎn)老男孩”，三觀一致、理想一致、信念一致，個個都是“神隊友”，在陽光城組建了這樣一支“夢之隊”，是因為這個平臺能夠?qū)崿F(xiàn)人生的理想，做開心的事情，為我們的職業(yè)生涯畫上最好的句點。在我們這樣的人生階段，大家是不圖利祿，不為虛名，為理想而來，為情懷而來，為不甘平庸的信念而來的。

 

陽光城現(xiàn)有的團隊，以中海中建體系為主，還吸引了一大批區(qū)域性房地產(chǎn)企業(yè)的重量級人物加入。比如陽光城重慶區(qū)域總裁原來是渝開發(fā)的總經(jīng)理，陽光城貴州區(qū)域總裁原來是花果園總經(jīng)理、安徽區(qū)域總裁原來是元一集團的首席執(zhí)行官等。

 

這些重量級人物并非靠挖獵而來，完全是因為陽光城優(yōu)質(zhì)的“生態(tài)圈”所帶來的吸引力。而通過這些大咖級人物的“朋友圈”效應(yīng)，又為陽光城吸引了更多行業(yè)高手的加盟，形成了陽光城管理團隊建設(shè)的良性循環(huán)。

 

樂居財經(jīng)：您現(xiàn)在的工作狀態(tài)怎樣？ 

 

朱榮斌：我過去一直是晚睡模式，來陽光城又加上了早起模式，現(xiàn)在是兩種模式并存狀態(tài)。其實我一直都有早起的習(xí)慣，從小到大都沒有睡過懶覺。公司現(xiàn)在正處在調(diào)整和奮進的階段，雖然每天睡眠只有幾個小時，但我精神很飽滿。

 

能夠控制早晨的人才能控制人生。我和董事會也很難得見面，所以開會都是8點開始，面對面約談員工，一般放在早上7點半，都是非上班時間。平時出差占掉了我一半的時間，所有審批都在車上、晚上、空隙時間弄，其余時間排滿了會議和其他工作。

 

樂居財經(jīng)：您最欣賞的企業(yè)家是誰？

 

朱榮斌：日本企業(yè)家稻盛和夫。他成功創(chuàng)辦了兩家世界五百強企業(yè)（京瓷和KDDI），有著自己獨到的經(jīng)營哲學(xué)，并在50年的時間內(nèi)親身實踐，并且在75歲高齡出任日航的董事，他這種精神對我觸動也挺大的，只要全力以赴去做，就能產(chǎn)生很大的成就感和自信心。

 

作者與朱榮斌合影 

 

來源：樂居財經(jīng)